The price of real estate market instability and how to reduce it

Az ingatlanpiaci ciklusra jellemző egy lassú emelkedési periódus utáni fordulat, amikor először a vevői és eladói várakozások miatt a tranzakciószám nulláig csökken. Majd egyre inkább érzékelhető kivárás közepette a bankok részéről beindul a hitelezési feltételek szigorítása: kamatemelés, többlet fedezet kérés és kényszerértékesítés. A kényszerértékesítési hullám aztán ismét összehozza a vevői és eladói várakozásokat, és rendszerint jóval alacsonyabb árszinten újraindul az ingatlanpiaci ciklus. Ennek az instabilitásnak az árát mindig a lakosság, a legkevésbé informált, legkevésbé felkészült befektetői csoport fizeti meg. Ezért gondolom, hogy az ingatlanpiac volatilitásának csökkentése nemzeti érdek és piacfelügyeleti, szabályozói feladat.

A lakosság megtakarításainak cca. 50%-át ingatlanban tartja, ez 40-50eMdFtra tehető. A korábbi cikkemben bemutatott PV-EV-PW beruházások támogatásával versenyképessé és stabillá váló energiaellátás a hitelezésen és a kamat környezet javításán keresztül járulhat hozzá az ingatlanpiac, ezáltal a lakossági vagyon védelméhez. Egy stabil ingatlanpiac cca. 10.000 MdFt jelzáloghitel biztonságát is segíti. A svájci frank hitelezés óta a nemzeti bank szabályai szinte kizárják a lakosság deviza hitelfelvételét. Az ingatlanpiac nem lakás, hanem iroda, raktár, kiskereskedelmi része viszont jellemzően EURO hitellel van finanszírozva és EURO bérleti díjakat szed. Makroszinten ez mégis HUF/EURO deviza kockázatot hordoz, aminek csökkentése hozzájárulna az ingatlanpiac általános stabilitásához.

Egy alapvetően stabil ingatlanpiacon is kialakulhat volatilitás nemzetközi gazdasági válság esetén, ha az vevői és eladói várakozások eltávolodása miatt átmenetileg nincs, vagy csak kevés a tranzakció. Tranzakcióhiány esetén is évente kötelező a jelzálogok újraértékelése. Az értékelések ekkor kénytelenek az 1-2 megvalósult, -irányított- kényszertranzakciót figyelembe venni, ami a „marked to market” GAAP előíráson keresztül mind a tulajdonosok, mind a bankok jelzálog fedezeteit leértékeli.

Az éves kötelező átértékelés átárazza a teljes piacot, azaz relatívan kis összegű tranzakcióval több milliárd Eurós értékben kényszeríthető ki ingatlanok, jelzálogok, banki fedezetek átértékelése. Ennek oka, hogy az értékbecslők az érték megállapításánál legnagyobb súllyal az éppen megtörtént tranzakciók napi árait veszik figyelembe, az ingatlanok esetében a piaccsinálás (market making) pedig az illeték miatt rendkívül költséges. A piaccsinálás – „market making„ költségeit csökkentheti, ha a hazai befektetők számára még kedvezőbbé teszik a befektetési célú ingatlan forgalmazást, illetve ha a 2 éves tovább értékesítéshez kötött illeték kedvezményt is megnövelik, mert közös érdek a piaci tranzakciók valódi (nem kényszer alapú) árazása. https://cms.law/en/media/international/files/publications/guides/cms-guide-to-real-estate-transaction-costs-and-taxes-in-europe201

A tranzakciós költségek miatt a piac manipulálására csak a legnagyobb nemzetközi cégek képesek, aki mind az ingatlan, mind az ingatlanok által mozgatott piacokon tudnak érdekeltséget felépíteni.  Könnyen belátható, hogy az ingatlanok átárazódása következtében az ingatlan befektetési és az ingatlan piacon aktív banki, pénzügyi vállalatok részvényárai is átárazódnak. Ez óriási finanszírozási áttételt és spekulációt tesz lehetővé.

Az éves értékbecslések leginkább a piaci árakra támaszkodnak, ezért kritikus fontosságú, hogy a lakossági befektetők által stabilizált ingatlanpiacot ne lehessen mesterségesen rángatni.

1. Ennek egyik lehetősége a hazai megtakarítások hatékony csatornázása a tőzsdei SZIT-ek felé, akik a kedvezményes illeték pozícióikkal élve „market-maker” feladatot is elláthatnának. A SZIT válságálló ingatlan piaci tulajdonlási forma és a kisbefektetők számára is elérhető.
2. A másik lehetőség az éves átértékeléseken belül egy 3-5 éves érték áthúzódó hatás figyelembevétele, azaz az értékváltozás elhúzása, átlagolása 3-5 éves időtartamra. Ez mind a felértékelődési ciklusban, mind a lefelé tartó szakaszban tompítaná a banki mérlegekre gyakorolt hatást. Ez épp úgy kizárná a buborék képződést emelkedő árak esetén, ahogy a ciklus lefelé tartó periódusában a kényszerértékesítéseket, amelyek zsugorítják a banki jelzálog fedezeteket, a hitelezést, az ingatlanpiaci értékeket, ezáltal rendkívüli vagyonvesztést okozva a társadalomnak, a megtakarítóknak, a lakosságnak.
3. A harmadik stabilitást erősítő lehetőség, a piaci transzparencia növelésében van. Egy „disclosure act” – nyilvánossági tv. bevezetésével, ami minden ingatlan tranzakció alapvető adatainak a kötelező nyilvánosságra hozatalát írná elő a szokásos pénzügyi jelentés mellékleteként. Természetesen a kötelező üzleti titkosságot biztosítja, hogy ezen adatok csak aggregált formában, postai kód szerinti területi megjelöléssel és összesítéssel lennének nyilvánosságra hozhatók.

Mindez az ingatlanpiaci viszonyok olyan átláthatóságát biztosítaná, amely mellett a bankok és befektetők jóval kisebb tartalékképzésre tartanának igényt. A növekvő transzparencia csökkenő kockázatokat, a csökkenő kockázatok pedig csökkenő tranzakciós költségeket eredményeznek. Eltűnhet a Bécs-Prága-Pozsony ingatlanok árazási előnye a budapestiekkel szemben. Mindenki jól jár. A Kárpát medence fővárosai Belgrád, Zágráb és Ljubljanával egyetemben egységes ingatlan-értékelés és árazás felé haladnának. Az energiapiac és az infrastruktúra összefonódását követné az ingatlanpiac is.

Összefoglalva:

• Az ingatlan piaci kockázatok (árfolyam, ciklikusság, GAAP számviteli és „marked2market” értékelési szabályok, titkoság) megszüntetése lehetetlen, de csökkentése minden hazai ingatlan tulajdonos közös érdeke.
• Az EUR (korábban CHF)/HUF kockázatot a lakossági hitelezésből az MNB szinte teljesen kizárta. A nem lakás célú ingatlan piac (iroda, raktár, gyár, szálloda, egyéb) azonban zömében EURO finanszírozású és ennek megfelelően EURO-hoz kötött bérleti díjakon hasznosított. Ez az ingatlan tulajdonost mentesíti az EURO/HUF kockázattól, de bárki beláthatja, hogy a kockázat nem megszűnt, hanem a bérlők mérlegében jelent meg. Megszüntetni úgy lehet, ha versenyképes költségű, hosszúlejáratú HUF finanszírozás elérhetővé válik a piacon és a HUF finanszírozás igénybevételéhez (illeték, adó) kedvezmények kapcsolódnak.
• Az ingatlan piaci ciklust kivédeni nem lehet, de a „boom-bust” hatás csökkenthető, ha az érték változást 3-5 éves átlagolással vezeti át a számviteli nyilvántartás mind a tulajdonosi, mind a hitelezői mérlegeken.
• A tranzakciós költségek (adó, díj és illeték) csökkentése a HUF finanszírozású és közvetett (SZIT) vagy közvetlen hazai tulajdonosok közötti ingatlan tranzakciók esetén lehetővé tenné a „market maker” szerepet a legnagyobb portfóliók között. Ezzel az értékelés RICS szabályai szerint kizárhatóak a piac kívülről történő manipulációja.
• A jobb minőségű aggregált ingatlan tranzakciós adatok közzététele általánosságban tenné transzparensebbé az egész ingatlan eszköz állományt. A transzparencia jótékony hatása idővel eltüntetné a Bécs, Pozsony, Prága és Budapest értékelési különbséget, ill. a szabályok egységesítésével az egész kárpát medencében egységesedne az ingatlan piac, az energetikai infrastruktúra és a logisztikai infrastruktúra.

A lakossági megtakarítók ingatlan piaci és PV-EV-PW piaci megjelenése stabilizálja ezen piacokat, mert a családi vagyongazdálkodás generációkban gondolkodik, nem politikai vagy menedzsment ciklusokban. Ehhez azonban hosszútávon kiszámítható szabályokra és kormányzati lakossági együttműködésre van szükség, ugyanúgy, ahogy az a költségvetés kincstárjegyes finanszírozásában megjelent. Ezt a gyakorlatot kell tovább fejleszteni és időben kiterjeszteni. A megerősödő hazai középosztály, mint legfontosabb megtakarító, pénzügyi bizalmát ilyen kormányzati lépésekkel lehet elnyerni és fenntartani.