Ebben a vitaindítónak szánt írásomban az ESG előírások ingatlanpiacra várhatóan gyakorolt hatását elemzem.
Alaptéziseim – vezetői összefoglalóként - az alábbiak:
- Az ESG előírásoknak történő megfelelési kényszer növeli az ingatlanok jogi - szabályozási, műszaki - gépészeti – elektronikai és pénzügyi - banki komplexitását.
- A növekvő komplexitás kezelése növekvő tudást, tapasztalatot kíván, ami szegmentálja mind az ingatlan állományt, mind az ingatlan piaci szolgáltatókat.
- Mindez szakértelem integrációhoz, a fejlesztés – ingatlan kezelés – üzemeltetés integrációjához vezet, amely a globalizált, de szakmailag szegmentált – specialista – szolgáltatók helyett, lokális, teljesen integrált szolgáltató cégeket is létre hoz, rövidítve a döntési – szállítási láncokat, gyorsítva az alkalmazkodást és a válaszadási időt.
Most pedig következzenek a részletek, és vizsgáljuk meg az ESG három tényezőjének egyedi és közös hatásait.
Environmental
A szabályozói elvárások energia megtakarítási projekteket indukálnak, mert egyszerre magas a kamat szint és az energia költség szint, ezért projekt & portfólió szinten beruházási fedezet csak a költségmegtakarítással járó projektekre marad. Energia megtakarításhoz mérni és szabályozni kell, ezért a gépészeti beruházások mellett az épület digitalizálás, a BMS-EMS beruházások történnek ott, ahol erre van tudás és forrás. A túlfinanszírozott ingatlanok esetén a magas kamat elviszi az alkalmazkodáshoz szükséges forrást. Az elspórolt karbantartású portfóliók esetén pedig a magas működtetési költség és a minőség csökkenés miatti bérlő elvándorlás csökkenti a bevételt, vagy a hatékonysági hátrány megszüntetésére irányuló rendkívüli beruházási kényszer apasztja a pénzáramot. A szabályozói kényszerre digitalizálással, beruházással reagáló portfóliók jóval magasabb beruházási költségszinten fognak működni, a leszakadó portfóliók pedig egyre gyorsuló ütemben lehetetlenülnek el. Az energetikai tanúsítvány és annak értékelése csatolja vissza az ingatlan digitalizáció mértékét a hatóság és a központi bank felé, ahol ez kamat kedvezmény formájában is megjelen(het) amely részben téríti az alkalmazkodás extra költségeit. A leszakadó portfóliók pedig vagy addig veszítik értéküket, amíg a műszaki átalakításra létrejön a fedezet, vagy funkciót vált és az új funkcióban újul meg teljesen. Az energetikai és digitalizációs beruházásokkal a fizikai energia igény a 2020 előtti szintről akár 50%-al is csökkenthető, de ennek ára az ingatlan gépészeti – szabályozási komplexitásának növekedése, amely más szintű szakértelmet igényel.
Social
A szabályozói elvárások egy, a Covid óta gyökeresen megváltozott bérlői – ingatlan használói elvárással találkoznak. A kényszer home office óta a munkatársi viselkedés gyökeresen megváltozott, a fluktuáció nagyot nőtt, a munkatársak megtartása prioritást kapott és ennek megfelelően az 1 főre jutó összes ingatlan költség minimalizálását felváltotta az ideális munkakörnyezet biztosításának igénye. Az ideális munkakörnyezet azonban nem csak az irodán belül értendő, hanem annak a környezetére is vonatkozik. Az iskola, az étkezési, a sportolási, vásárlási ügyintézési lehetőség közelsége az ingatlan belső minőségével együtt kerül mérlegre. Így kapcsolódik a portfolió digitalizálás a „smart city” koncepciókhoz, ahol a city az összes fenti funkciót magában foglalja. A változás a fenti városi funkciók elérhetővé tételét, azaz komplex város és beruházási tervezési feladatot hoz létre. A city szintű komplexitás a teljes fejlesztési – hasznosítási – üzemeltetési folyamat mély ismeretét igényli és a beruházás – ingatlan fejlesztés profit maximalizálása mellett a városfejlesztési célokkal való harmonizáláson és a fenntarthatósági követelmények érvényesülésén keresztül csatol vissza üzletileg.
Governance
A szabályozói elvárások itt a befektetőkkel, finanszírozókkal és biztosítókkal szemben támasztott központi banki követelményeken keresztül jelennek meg az ingatlan szakemberek életében. A fenntarthatósági célkitűzések teljesítése teljesen új iparágat, az energetikai vagy ESG minősítő cégeket is létrehozta. Ezen új dokumentációs kötelmek tovább emelik a működés adminisztratív költségeit, a hatékony gazdasági méretet és a menedzselendő folyamatok, követelmények komplexitását. Az EU – Kormányzati – Helyhatósági előírások és ajánlások olyan sebességgel változnak, amikhez az alkalmazkodás már rendkívül költséges.
A helyhatósági előírás - szabályozási terv - már a közösségi érdekekkel összehangolt fejlesztést tesz lehetővé, de a kormányzati – önkormányzati források megléte – hiánya és prioritásainak politikai ciklusonkénti változása évtizedes késedelmeket okozhat a közösségi infrastruktúra és közösségi közlekedés fejlesztésekben. A közösségi közlekedés és a fejlett városi infrastruktúra iránti igény egy speciális oldala a biztonság. A közbiztonság, biztonság iránti igény jelentősen nőtt az utóbb időben. A kamera rendszerek az épületek mellett a közterek biztonságát is biztosítani hivatottak. A város is digitalizálódik, az egyes ingatlanok is digitalizálódnak.
A magas kamat és energia költség környezet jelentősen csökkenti a közszolgáltatásokra jutó állami, önkormányzati forrásokat, melyek a közterek minőségét nagyban határozzák meg. A városközpontokat a bűnözés, a szemét és rend hiánya leértékeli. Városközponti ingatlanok a hatékony és jóminőségű városüzemeltetést biztosító helyhatóságok területén felértékelődnek, a mindezt ideológiai alapon elhanyagoló önkormányzatoknál pedig leértékelődnek.
Meggyőződésem, hogy a gazdaság-politikai célkitűzések mélyén piacvédelmi és piackoncentrációt elősegítő szándék húzódik. A ESG előírások a nemzetközi sztenderdeknek megfelelő és meg nem felelő portfóliókra bontják az ingatlan piacot is. A „megfelelő” ingatlanok és portfóliók kapnak kedvező hitelt, kedvező biztosítást és a nemzetközi – azaz jól fizető bérlők is választhatják ezeket. A „nem megfelelő” ingatlanok hitel, és biztosítási költsége magasabb, a nemzetközi bérlőket a saját szabályaik korlátozzák, azaz versenyhátrányból indulnak. Az ESG követelmény végső soron piac korlátozó hatással bír, megemeli a beruházási költségeket, de biztosítja a magas költségszinten a megtérülést is és koncentrálja, a nagy befektetési alapok felé tereli a piacot is.
Az ingatlan fejlesztés, a vagyonkezelés és az üzemeltetés csak együtt, együttműködve tudja kezelni az ESG előírásokat. Az energetikai, portfólió digitalizációs, város üzemi, biztonsági és közlekedési problémák kezelése elképzelhetetlen műszaki-pénzügyi és jogi szakértelemmel és tapasztalattal felvértezett kollégák nélkül. Ilyen feltételek között az Asset Management, Property Management és Facility Management szolgáltatások csak akkor nyújthatók hatékonyan, ha ezt teljesen integráltan végzik. Ehhez azonban regionálisan vagy még inkább olyan helyileg integrált szolgáltatókra lesz szükség a jövőben, mint a REM Property Services!