Ingatlan árinfláció, ingatlan buborék vagy más?
Közvélekedés szerint az ingatlan árak az általános inflációval (fogyasztó árindex) együtt, jórészt annak eredményeként emelkednek, az infláció számításában azonban alig veszik figyelembe az ingatlan árak változását. Lásd: https://g7.hu/penz/20191108/a-lakasarrobbanast-reszben-a-statisztikusoknak-koszonhetjuk/
Állításom az, hogy az ingatlan árváltozás nem a fogyasztási infláció függvénye, hanem az energiaköltségek nemzetközi alakulása határozza meg legnagyobb mértékben az ingatlan árak változását, mégpedig fordított előjellel. Azaz energia áremelkedés ingatlan árcsökkenéshez vezet, vagy energia árcsökkenés ingatlan áremelkedéshez.
Az ingatlanárakat az energiaköltség ciklusok mozgatják, mert:
- az energia, mint általános erőforrás (Peter Thiel – energy is master resource), minden termék és szolgáltatás része, minden tartalmaz energia komponenst, ezért az energia árának változása alapjaiban határozza meg a termékek és szolgáltatások költségét, árindexét, ezáltal a mindenkori inflációt,
- minden központi bank pénzügyi stabilitási küldetése keretében gazdasági túlfűtöttségből fakadó inflációs veszélyre kamat emeléssel és/vagy pénzmennyiség csökkentéssel köteles reagálni,
- az olaj és az olajhoz kötött gáz és áram kínálata és kereslete, vagyis az árazása döntő hatással van a szállítási, gyártási és disztribúciós költségekre,
- az energia iránti kereslet pedig rugalmatlan, csak nagyarányú árváltozásra csökken a kereslet, ezért a kitermelt mennyiség gyakorlatilag meghatározza az árakat.
- a kitermelési mennyiséget pedig néhány nagy nemzetközi szereplő határozza meg.
Véleményem szerint 1973 óta ezért PETRO a DOLLÁR, azaz először „petrol” és csak utána dollár, mivel az energia piac feletti USA kontroll adja a FED által kibocsátott „PETRODOLLÁR” erejét. A kereslet-kínálat pedig a nemzetközi mélyvízi hajózás függvénye, amit a US NAVY 13 repülőgépanyahajós flottája biztosít.
https://www.cfr.org/backgrounder/sea-power-us-navy-and-foreign-policy
Mivel szinte minden ingatlan tranzakció hitellel valósul meg, a hitelezési feltételeknek döntő hatása van az ingatlanpiaci keresletre, árakra. Álláspontom szerint az ingatlan árváltozást ezért döntően az energia piaci ciklusok, illetve az általuk vezérelt hitelezés határozza meg, nem pedig az általános hiedelem szerinti infláció, bármi okozza is azt, akár a felelőtlen hitelezéssel fűtött lakossági fogyasztás, akár a felelőtlen kormányzati költekezés.
Az oksági összefüggés hibás értelmezése hibás intézményi reakciót vált ki. Az árstabilitást az MNB kamat emeléssel és likviditás csökkentéssel próbálja meg elérni, ami rövid távon csökkenti ugyan az általános fogyasztási és beruházási keresletet, de az inflációt inkább fokozza, mint csökkenti, hiszen a kamat, mint finanszírozási költség a termelési lánc (supply chain) költségeket tovább növeli, a gyártás-szállítás-készletezés-és értékesítés finanszírozási költségeinek megemelése révén. Az alapkamat emelése a központi költségvetés finanszírozási költségeit is növeli, ami adóemelésekhez vezet. Az adóemelésnek ismét infláció emelő hatása van. A kamatemelés indukálta adóemelés pedig tovább fűti a költségek emelkedését, a költség inflációt, a magasabb adó pedig tovább csökkenti a rendelkezésre álló jövedelmet, a keresletet. A jövedelmek csökkenése kereslet és megtakarítás csökkenéshez vezet, ami ingatlan kereslet és árcsökkenésben ill. ingatlan hitel kereslet csökkenésben jelenik meg. Az ingatlan fedezetek, banki jelzálogok értékének csökkenése pedig csökkenti a banki hitelezést, ennek primer oka a fedezetek értékének csökkenése – amivel arányosan csökken a fenntartható hitel állomány, szekunder oka a banki veszteségek miatti tőkemegfelelés romlása, ami jelentősége a banki tőkeáttétel miatt többszörös.
Így okoz az energia áremelkedés először kamat inflációt, majd költséginflációt, végül adó inflációt, ami addig csökkenti az általános gazdasági aktivitást, csökkenti a megtakarításokat, mindez ördögi körforgásban, a „marked to market” törvénye alatt addig emészti a gazdaságot, a vagyont, amíg a rendszerbe kívülről egy „unorthodox new deallel” valaki be nem avatkozik. A valaki lehet külföldi befektető, IMF hitel, korlátlan FED petrodollár, de egy dolog biztos, a beavatkozásnak drága ára van. Az energia költségek felrobbantása (North Stream) így vezet az érintett régió, ország családi, vállalati, nemzeti vagyona leértékeléséhez és külső pénzügyi befektetőkhöz kerüléséhez és nemzetközi szintű koncentrációjához.
Az új napelem – elektromos autózás/szállítás és akkumulátor (PhotoVoltaik-ElectricVehicle-PowerWall, PV-EV-PW) technológiák azonban 50 év után átírják az 1973-ban (aranysztenderd felfüggesztése) írt szabályokat!
1kWh elektromos energia előállításának költsége 50$-ról 0,05$-ra csökkent. Hasonló fejlődésen megy keresztül az EV és a PW ipar is. Ez az energetikában ciklusváltást kényszerít ki. Ciklusváltás után az óhatatlanul bekövetkező energia árcsökkenés csökkenő inflációt és csökkenő kamatokat fog eredményezni, ami majd erősíti a fogyasztást, növeli a beruházásokat és a hitelezést, és ezen keresztül vezet az ingatlan piaci stabilizációhoz, a megtakarítások és a hitelezés normalizálódásához.
A fentiek alapján a kauzalitás szerintem fordított, az ingatlan árak alakulásában a meghatározó elem nem a lakossági fogyasztás vagy a kormányzati költekezés generálta infláció vagy infláció követő árazás, hanem az energiapiac meghatározta banki hitelezés és a megtakarítások alakulása.
Ezért a helyes energia stratégia
- a lakossági megtakarítások kormányzati támogatással, stabil kiszámítható szabályozással, ami állampapírral egyenértékű megtérülést biztosít és ez ezt alátámasztó ismeret átadással a PV-EV-PW területre terelése,
- az így létrejövő lakossági – családi házas, hazai KKV tulajdonú termelési – tárolási végpontok és kapacitások intelligens hálózatba szervezése,
- az intelligens energetikai hálózat olyan kapacitásra épül ki, mely képes kiszolgálni a közép európai átmenő forgalmat, mely ezen beruházást önfinanszírozóvá teszi,
ezen regionális monopólium még a magas energia árú periódusban történő kiépítése extra gyors megtérülést biztosít,
- ez a minden környező országot összekötő interkonektorok segítségével legbiztonságosabbá és a legolcsóbbá teszi az energia hozzáférést.
Ha az energia piacunk rendben van és versenyelőnyt is biztosít, akkor az ipari és mezőgazdasági termelés is versenyelőnyben van, és a legfontosabb lakossági megtakarításokat hordozó hazai ingatlan piac is biztonságban és rendben van!
A FED mérlegfőösszege 2005 és 2021 között megnégyszereződött, 5eMd$ - 20eMd$. Az ECB mérlegfőösszege ezen időszak alatt 3eMd€-ról 4eMd€-ra nőtt mindez cca. 50% kumulált GDP növekedés mellett. A FIAT valuták nemzetközi rendszerébe épített, kívülről vezérelt energia inflációs hatás ellen a PV-EV-PW (+ az atomerőmű biztonsági zsinórárama) beruházások a mai árakon fixálják az alap elektromos áram és energia költségeket. Ezek a központilag vezérelt energetikai beruházások egy kívülről okozott (FED pénznyomda) energia költséginfláció ellen is fedezetet nyújtanak. Tehát még egyszer, ha az energiapiac által közvetített külső hatások ellen részbeni energia autonómiát biztosító termelési és tárolási infrastruktúrával védekezni tud a hazai gazdaság és lakosság, akkor a legfontosabb megtakarítási formáját biztosító hazai ingatlan piac is biztonságban van, nincs banki kényszerértékesítés, nincs hosszú évtizedek munkájával létrehozott magán vagy közösségi vagyon portfólió likvidálás. Ehelyett stabil, kiszámítható és hazai befektetői kézben levő értéktartó ingatlan piac alakul ki.
