Hotel

20. 03 .2024

The green space index, or what’s the point of spending on lawns in an industrial park?

The industrial logistics parks are vital to the country's re-industrialization strategy BUT there is significant extraction of vaulable land. The land sacrifice can be significantly reduced if the green space ratio in industrial-logistics parks is reduced from 25-40% to 0-5%. In exchange for an increase in value the owners could contribute to more public green areas such urban parks instead of „hording” green space that’s closed to the public. Everyone benefits: green space is opened up to the public, farmland is preserved and industrial property becomes more valuable- read the opinion written by László Vancskó (in Hungarian but use GP Chat to translate!)

A mezőgazdasági terület és a talaj védelme stratégiai fontosságú. Ennek ellenére mind a támogatási, mind a szabályozási környezet számos eleme ezen stratégiai érdek ellen hat! Ahogy a nemrég meghalt Charlie Munger is mondta „mutasd az ösztönzőt, és megmutatom az eredményt (show me the incentive and I will show you the outcome)”. Így járok el én is indításként.

 

A jelenlegi termőföld alapú termelési és támogatási rendszer középpontjában a termék maximalizálás áll, a szabályok és előírások betartása mellett. Azaz maximális mennyiség, az előírások szerinti minimális minőség, mindez a lehető legalacsonyabb költségek mellett. A földterület és termőképességének óvása nem jelenik meg az érdekeltségi rendszerben, így az eredmény a föld minőségének folyamatos romlása és mennyiségének csökkenése.

 

Az urbanizáció és az iparosodás hatására jelentős földterületek kerülnek kivonásra a mezőgazdasági termelésből. Az ipari területté történő átminősítés során az építészeti előírások „zöldterületi mutatója” rendszeresen 30-50% zöldterület fenntartást ír elő az ipari területen belül. Ennek hatásaként ahhoz, hogy egy gyár működhessen, kétszer nagyobb terület kivonására volt szükség, mintha az ipari területet 90% hatékonysággal építették volna be. Mivel a gyárat üzemeltető gazdasági érdeke a zöldterület előírást legolcsóbban biztosítani, leggyakrabban minimalista gyepet találunk öntözve, nyírva. De ez értelmetlen és haszontalan zöldterület. Értelmetlen, mert semmilyen szinten nem pótolja a feláldozott földterületet. Haszontalan, mert a közforgalom elől el van zárva: magánterület, fűre lépni tilos! A szabályozó érdekeltsége az volt, hogy legyen zöld is (de annak fenntartási költsége NE terhelje az önkormányzat költségvetését), meg ne is.

 

A városi lakóbeépítések során hasonló hibás érdekeltséget követve jönnek létre az egy szintes beépítésű, de minimális magán kerttel kiszolgált elővárosi társasházak, lakások. Ezen kertek sem tudnak tényleges zöldterületként funkcionálni. Méretüknél fogva képtelenek fát, bokrot, virágot kombinálva valódi biodiverzitást fenntartani, pedig belátható, hogy 100 lakóegység/400 ember elhelyezhető 1 szinten és elhelyezhető 3 szinten is. Utóbbi esetben háromszoros a felszabaduló zöldterület. Ha a zöldterület osztatlan közös területként funkcionál, akkor annak karbantartása olcsóbb (méretgazdaságosság) és tényleges biodiverzitás jöhet létre, fákkal, bokrokkal, madarakkal, méhekkel. Lásd Somlói úti lakópark fejlesztésünk a Zoboki építész irodával: https://zda.hu/hu/zda-project/somloi-lakopark/

 

A napelemek tetőre telepítése is hasonló célt szolgálhat. Megtartja a földet mezőgazdasági művelés számára és az egyébként üres ipari, logisztikai és lakóingatlanok tetőit hasznosítja napelem telepítés céljára. Ezen épületeknek megvan az elektromos kapcsolatuk, így új kapcsolat kiépítését nem igényli, megvan a saját fogyasztásuk, tehát a hálózat átviteli kapacitásait is kíméli. Mezőgazdasági területen is csak az épületekre, tárolókra, pajtákra, vagy ültetvény fölé szabadna PV panelt telepíteni, mert így a második funkció (áramtermelés) nem igényel termőföld kivonást, az alap tevékenység (ültetvény) megmarad. Stratégiai távon ezt így látom helyesnek.

 

Az ipari parkokban működő vállalatok egy általános zöldterületi mutató csökkenésért cserébe bizonyára köthetnének olyan település-rendezési szerződést, amelyben vállalnák egy-egy városi park lekerítését és karbantartását, vagy az ahhoz való hozzájárulást az állatkerti örökbefogadási program mintájára. A zöldterületi mutató csökkentése felértékeli az ipari területet, ami hasznos a tulajdonosának, azonos területen belül tesz lehetővé további bővülést anélkül, hogy újabb termőterületet kelljen kivonni a mezőgazdasági termelésből. Mindenki jól jár.

 

A barna övezeti lakóterület fejlesztések értéke is növelhető avval, hogy azonos mennyiségű hasznos alapterületet magasabb épületekben helyezhetnek el, az így felszabaduló terület pedig osztatlan közös parkként és közösségi területként, játszótérként használható. Mindez jelentősen emelné az egyedi lakások értékét és az ott lakók életminőségét.

 

A várostervezés alig kezelhető komplexitású feladattá vált. Az érdekek összefésülése, egyeztetése még mindig XIX. századi módszertan alapján működik. A tervek kiérlelésére, az érdekek egyeztetésére, a technológiai fejlődés és a gazdasági növekedés fétise, a beruházás megtérülési kényszer, a politikai ciklusok alig hagynak időt.

 

Pedig papíron tévedni a legolcsóbb, „inkább kétszer mérjünk, mielőtt vágunk”. Egy-egy hibás város szerkezeti döntés évtizedekre rossz irányba tereli a környék fejlődését. Fő szabályként nem építészeti, közlekedési prioritásokat célszerű alkalmazni, hanem a szabályozással érintett tágabb környezet általános értékemelkedését kikötni, mint közösségi célt és csak azt jóváhagyni, ahol ez teljesül.

 

Értékemelő lehet a tömegközlekedés fejlesztése még akkor is, ha a megálló vagy a nyomvonal néhány lakástulajdonost zavar és a közvetlen nyomvonal és megállók melletti lakások értéke csökken a forgalom emelkedésének köszönhetően. De ha nem lakásként nézzük, akkor a jobb közlekedés és a jobb láthatóság már ezen ingatlanok értékét is emeli, mint lakás iroda vagy kiskereskedelemi helység, ráadásul a következő sorban elhelyezkedő lakások értéke tovább javítja az egyenleget. Értékemelő lehet egy park is, vagy egy mélygarázs hasonló logika mentén. Ha van olyan beruházás, ami mindenképpen szükséges városszerkezeti, tömegközlekedési okból, akkor a szűken vett környezet kompenzálható az ingatlanok értékének általános emelését kiváltó beruházási logika mentén. A város lehet örök, mint Róma, de a városon belüli funkciók és feladatok változhatnak, amihez a köz érdekének elsődlegessége miatt alkalmazkodni szükséges.

 

Az ingatlanfejlesztésben a gazdasági ciklusok hatására megjelent a mikro szegmentáció. Egy-egy jól sikerült mikro építészeti környezet, például a MoM Park és környéke, olyan vonzerőt gyakorol a bérlői közösségre, amit extrém bérlői lojalitással hálálnak meg. Ezt tükrözi, hogy az átlag 3-5 éves időtávra szóló határozott idejű bérleti szerződéses környezetben is elérhető az ingatlan szakma által ritkán mért gyakorlat, hogy a bérlők 10-15-20 évig is ugyanazon ingatlan bérlői maradnak.

 

Az általunk fejlesztett és menedzselt MoMentum irodaházban például az átlagos bérleti időtartam – 2,9 év, de a bérlői hűség mutató mégis 8 év feletti, ami azt jelenti, hogy a bérlők 2-3 szerződéses ciklust is maradnak, mert az iroda és annak környezete olyan munka és életminőséget biztosít, ami pénzzel nem mérhető. Itt is tetten érhető a– mennyiségből minőség átváltás, beruházás a hosszútávú ügyfélkapcsolatba és a minőségi kiszolgálásba.

 

A fenti példák mutatják, hogy méltó szándék – zöldterület létrehozása, lakó intenzitás korlátozása a lakó minőség emelése érdekében – is okozhat szándékolatlan káros következményt. Az ország 170 db ipari parkjában legalább 5.000 hektár használhatatlan zöldterület van. Ez 100 db Városliget nagyságú zöldterület, ami minden egyes ipari parkot létrehozó városban alkalmat adna egy Debreceni nagyerdő vagy egy Városliget nagyságú zöld terület létrehozására. Ez akár kormányzati programban is megjelenhet. ÉKM – HIPA 100 db település rendezési és örökbefogadási szerződéssel létrehozhat 100 Városliget/Nagyerdő minőségű városi parkot és biztosíthatja ezek fenntartását a köz javára.