A „de-coupling, de-risking, de-levrageing” (the age of 3 x DE) korában a globalizált Fund Menedzsment iparág alatt vertikálisan szétválasztott módon működő Asset-Property-Facility Menedzsment szolgáltatók az ellenőrzés és a transzparencia illúzióját megteremtik ugyan, de ennek a szétválasztásnak az ára jelentős információ és hatékonyság veszteség. Eljött a vertikálisan integrált ingatlan fejlesztő – kezelő – üzemeltető vállalatok ideje.
Az EU által kikényszerített ESG kritériumok ezt a vertikálisan széttagolt, rugalmatlan rendszert és ezáltal a teljes ingatlanpiacot rendkívüli nyomás alá helyezik:
- Az ESG előírásoknak történő megfelelési kényszer növeli az ingatlanpiac jogi - szabályozási, műszaki - gépészeti – elektronikai és pénzügyi - banki komplexitását.
- A növekvő komplexitás kezelése komplexebb tudást, tapasztalatot kíván, amivel várhatóan nem az összes ingatlanpiaci szereplő, illetve ingatlanpiaci szolgáltató fog rendelkezni.
- Mindez szakértelem integrációhoz, azaz a fejlesztés – ingatlankezelés – üzemeltetés integrációjához vezet, amely a globalizált, de szakmailag szegmentált – specialista – szolgáltatók helyett, lokális, teljesen integrált ingatlanpiaci szolgáltató cégeket is létre hoz, rövidítve a döntési – szállítási láncokat, gyorsítva az alkalmazkodást és a válaszadási időt.
Hogyan hat az ESG az ingatlan piacra jelenleg:
Environmental:
Az EU szabályozás kényszerei jelenleg csak önfinanszírozó, energia költség megtakarítási projekteket indukálnak, mert az ingatlanpiacot egyszerre sújtja a magas kamatszint és a magas energiaköltségek, ezért projekt & portfólió szinten beruházási fedezet csak a költségmegtakarítással járó, önfinanszírozó projektekre marad. Az EU ESG szabályokra digitalizálással, energetikai költség megtakarítást eredményező beruházással reagáló ingatlan portfóliók ugyan magasabb beruházási költség szinten kénytelenek működni, de ezt kompenzálják az energia megtakarítás, és a kamat ill. biztosítási díj kedvezmények.
A beruházások eredményességét az energetikai tanúsítvány és annak hatósági, banki értékelése az ezen intézményektől járó kedvezmények csatolják vissza a beruházók felé, így részben térítik az alkalmazkodás extra költségeit. Az energetikai és digitalizációs beruházásokkal egyes épületek fizikai energia igénye a 2020 előtti szintről akár 50%-al is csökkenthető, de ennek ára az ingatlan gépészeti – szabályozási komplexitásának, digitalizálódásának növekedése, amely magas szintű szakértelmet igényel.
Social:
Az EU ESG elvárások egy, a Covid óta folyamatosan változó bérlői – ingatlan használói elvárással találkoznak. A kényszer home office óta a munkatársi viselkedés gyökeresen változik, a fluktuáció nő, a munkatársak megtartása prioritást kapott és ennek megfelelően az 1 főre jutó összes ingatlan költség minimalizálását felváltotta az ideális munkakörnyezet biztosításának igénye.
Ez utóbbi azonban nem csak az irodán belül értendő, hanem annak a környezetére is vonatkozik. Az iskola, az étkezési, a sportolási, vásárlási ügyintézési lehetőség közelsége az ingatlan belső minőségével együtt kerül mérlegre. Az irodát, a cégek már annak tudatában választják, hogy a munkatársak a céget pedig annak a székhelye szerint is értékelik. Nem minden az egy főre jutó ingatlan teljes költség vagy a hatékony üzemeltetés. Az ESG elvárások társadalmi eleme kiegyensúlyozza az ESG energetika láb által képviselt hatékonysági feltételeket.
Governance:
A szabályozói elvárások itt az ingatlan projektekben részt vevő befektetőkkel, finanszírozókkal és biztosítókkal szemben támasztott központi banki követelményeken keresztül jelennek meg az ingatlan szakemberek életében. A fenntarthatósági célkitűzések teljesítése teljesen új iparágat, az energetikai vagy ESG minősítő cégeket is létrehozta. Ezen új dokumentációs kötelmek tovább emelik a működés adminisztratív költségeit, növelik a hatékony gazdasági méretet és növelik a menedzselendő folyamatok, követelmények komplexitását. Az EU – Kormányzati – Helyhatósági előírások és ajánlások olyan sebességgel változnak, amikhez az alkalmazkodás már rendkívül költséges.
A helyhatósági előírás - szabályozási terv - már a közösségi érdekekkel összehangolt fejlesztést tesz lehetővé, de a kormányzati – önkormányzati források megléte – hiánya és prioritásainak politikai ciklusonkénti változása évtizedes késedelmeket okozhat a közösségi infrastruktúra és közösségi közlekedés fejlesztésekben. Az ESG előírások a nemzetközi sztenderdeknek megfelelő és meg nem felelő portfóliókra bontják az ingatlanpiacot is. A „megfelelő” ingatlanok és portfóliók kapnak kedvező hitelt, kedvező biztosítást és a nemzetközi – azaz jól fizető bérlők is választhatják ezeket. A „nem megfelelő” ingatlanok hitel, és biztosítási költsége magasabb, a nemzetközi bérlőket a saját szabályaik korlátozzák, azaz versenyhátrányból indulnak. Az ESG követelmény piac korlátozó hatással bír, megemeli a beruházási költségeket, de biztosítja a magas költségszinten a megtérülést, a nagy befektetési alapok felé tereli a piacot.
Az ingatlanfejlesztés, a vagyonkezelés és az üzemeltetés csak együttműködve tudja kezelni az ESG előírásokat. Az energetikai, portfólió digitalizációs, város üzemi, biztonsági és közlekedési problémák kezelése elképzelhetetlen műszaki-pénzügyi és jogi szakértelemmel és tapasztalattal felvértezett kollégák nélkül. Ilyen feltételek között az Asset Management, Property Management és Facility Management szolgáltatások csak akkor nyújthatók hatékonyan, ha ezt teljesen integráltan végzik.
Ehhez azonban regionálisan vagy még inkább olyan helyileg integrált szolgáltatókra lesz szükség a jövőben, mint a REM Group.
